【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資⑦マーケット

【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資⑦マーケット

おはようございます、ざわちゃみです。

真実シリーズも7回目に突入いたしました。

過去のシリーズをご覧になって頂けた皆様、如何だったでしょうか??

まだご覧になられていない方は、こちらからご覧下さい。

 

【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資⑥税金

 

 

それでは、第7回目のテーマはマーケットについて。

 

何故、不動産投資は成り立つのか?

何故、東京都心部ばかりなのか?

 

そのあたりも詳しく記載してありますので、ご覧下さい。

 


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都心部の不動産マーケット

 

 

少子化、人口減少などと言われてるけど?

 

 

ざわ
東京都に絞ってみると面白い結果が出てるんだよ!

 

 

マンションの数はどうなってるの?

 

 

供給過多なんて言われてるけど?

 

 

ざわ
そのあたりも詳しく見ていこう

 

 



人口動向

平成27年に行われた国勢調査(総務省統計局)に基づき、平成30年7月1日現在東京都内の総人口は13,832,749人になっており、比較として平成22年に行われた国勢調査からの8年間において877,315人増加しております。

平成22年の時点では、平成27年13,075,013人・平成32年13,154,732人・平成37年13,194,591人と総務局からの予想値がデータとして示されておりましたが、それを上回るスピードで人口が増え続けております。

 

単身者比率

平成26年に行われた国勢調査(総務省統計局)によると、平成27年の東京の単独世帯数は309万世帯・平成32年には316万世帯の予想になっており、まだまだ単身者の比率も増加していく傾向に。

また、世帯率でみますと平成27年の東京都の総世帯数663万世帯に対して単独世帯数は309万世帯となり、46.6%を単独世帯が占めることになります。

平成30年の東京都の総世帯数676万世帯に対して単独世帯数は316万世帯となり、46.7%を単独世帯が占めることになります。

つまり、ほぼ2世帯に1世帯が単独世帯ということになります。

 



供給戸数

首都圏(1都3県)における投資用マンションの新規供給戸数は、2017年は10,630戸といわれており、供給総戸数で見ると約29万戸程度だと言われております。

これを東京23区に限定するともう少し戸数は減ると思いますが、先程申しあげた通り単独世帯は約316万世帯あると言われているのです。

 

えっ?じゃあ、あぶれた人達はどうしてるの?

 

そんな声が聞こえてきそうですが、広い部屋に住んだりルームシェアしたりアパートに住んだり寮に住んだりしているのです。

それでも、単身者世帯(需要)とワンルームマンションの供給戸数(供給)のバランスが崩れているのは明確です。

だからこそ、東京都では賃貸稼働率が高く賃料も下がりづらい為、マンション経営が成り立つのです。

 

じゃあ足りないならもっと作ればいいじゃん!

しかしながら、東京都では不動産価格が上昇しており採算が合わないモノもあります。

ワンルームマンションの規制もあり、好き勝手建てられないという理由もあります。

詳しく見てみましょう。




ワンルーム規制とは

東京23区全区において、条例または指導要綱において単身者用マンションの建設を抑制する法律のこと。

付置義務(ふちぎむ)なんて言ったりもしますね。

住環境整備条例とかまちづくり条例といったネーミングをしておりますが、要はワンルームマンションを抑制する為の規制です。

 

単身者用マンションを規制する理由としては、

 

・単身者用マンションが増えすぎると、地域の人口構成がいびつになってしまうため。
・単身者が地域世帯の半分を超えると治安や地域活動に支障がでるため。
・単身者はマナーが悪い。(ゴミ出しのルールを守らない・騒音を出す・地域活動に参加しない・近隣住民とトラブルをおこしやすいなど)
・単身者は住民票を置かないことが多く、また、所得が低い人も多いため、住民税を取れないから
・ファミリー層の定着を狙い、人口増加・地域活性化を狙う。

 

まぁ、いろいろな理由はありますが、東京都としてはこれ以上単身者を迎え入れたくないという姿勢だという事です。

 



 

東京23区のワンルーム規制は以下の通り、

 

行政区 形式※ 対象 最低面積 ファミリータイプ住戸の設置条件
足立区 指導要綱 3階建て以上で15戸以上の集合住宅 25㎡ 40㎡未満の住戸は29戸(一部地域は39戸)を上限。上限を超える場合、超過分と同数以上を75㎡以上の住戸
荒川区 条例 15戸以上の集合住宅(6戸以上でも指導要綱あり) 25㎡ 15戸以上30戸未満の場合、総戸数の3分の1以上を50㎡以上、30戸以上の場合、2分の1以上を50㎡以上の住戸
板橋区 条例 「3階建て以上」「35㎡未満の住戸が15戸以上で総戸数の3分の1以上」の両方を満たす集合住宅 25㎡ 35㎡未満の住戸が30戸以上の場合、

「35㎡未満住戸-29戸)×3分の1」以上を55㎡以上、もしくは「(35㎡未満住戸-29戸)×2分の1」以上をバリアフリー住戸

江戸川区 条例 「3階建て以上で10戸以上」「40㎡未満の住戸が6戸以上」のいずれかの集合住宅 平均30㎡ 15戸以上の場合、超える部分を平均70㎡以上の住戸
大田区 条例 15戸以上の集合住宅 25㎡ 30戸以上の場合、用途地域ごとに規定あり。
例えば、第1・2種低層地域の場合は、「(総戸数-30戸)×2分の1+1戸」以上を40㎡超の住戸
葛飾区 指導要綱 3階建て以上で15戸以上の集合住宅 25㎡ ・15~29戸の場合、「(総戸数-15戸)×2分の1」以上を55㎡以上の住戸

・30戸以上の場合、「(総戸数-15戸)×2分の1」以上を55㎡以上かつ20%以上を75㎡以上の住戸

北区 条例 3階建て以上で15戸以上の集合住宅 25㎡ 40㎡未満の住戸が30戸以上の場合、「(総戸数-30戸)×2分の1」以上を55㎡以上の住戸
江東区 条例 「3階建て以上」「15戸以上で過半数以上が40㎡未満の住戸」

の両方を満たす集合住宅

25㎡ なし
品川区 指導要綱 「3階建て以上」「30㎡未満の住戸が15戸以上で総戸数の3分の1以上」の両方を満たす集合住宅 20㎡ ・30㎡未満の住戸が15~19戸の場合1戸以上を40㎡以上の住戸

・20~29戸の場合2戸以上を40㎡以上の住戸

・30戸以上の場合、用途地域ごとに別途規定あり

渋谷区 条例 「3階建て以上」「33㎡未満の住戸が15戸以上で総戸数の3分の1以上」の両方を満たす集合住宅 28㎡ ・商業地域は「(総戸数-15戸)×3分の1」以上を50㎡以上の住戸

・その他の地域は「(総戸数-15戸)×2分の1」以上を50㎡以上の住戸

新宿区 条例 3階建て以上で30㎡未満の住戸が10戸以上の集合住宅 25㎡ 30㎡未満の住戸が30戸以上の場合、

  • 第1種低層地域は「(30㎡未満住戸-29戸)×2分の1」以上を40㎡以上の住戸
  • その他の地域は「(30㎡未満住戸-29戸)×3分の1」以上を40㎡以上の住戸
杉並区 指導要綱 「3階建て以上で20戸以上」「3階建て以上で40㎡未満の住戸が6戸以上」のいずれかの集合住宅 25㎡(10戸未満の場合は20㎡) 「3階建て以上で20戸以上」の集合住宅で、40㎡未満の住戸が20戸超の場合、20戸を超える部分の2分の1以上を40㎡以上の住戸
墨田区 条例 「3階建てかつ10戸以上」「15戸以上」のいずれかの集合住宅 25㎡ ・25戸以上50未満の場合、総戸数の30%以上を40㎡以上の住戸

・50戸以上100戸未満かつ半数以上が40㎡未満住戸の場合、総戸数の30%以上を40㎡以上の住戸

・50戸以上100戸未満かつ半数以上が40㎡以上住戸の場合、総戸数の20%以上を70㎡以上の住戸

・100戸以上の場合、総戸数の50%以上を40㎡以上の住戸とし、かつ総戸数の20%以上を70㎡以上の住戸

世田谷区 条例
  • 住居系・準工業地域内の場合、3階建て以上で40㎡未満の住戸が12戸以上の集合住宅
  • 商業系地域内の場合、3階建て以上で40㎡未満の住戸が15戸以上の集合住宅
25㎡ 40㎡未満の住戸が30戸超かつ延べ床面積1500㎡以上の場合、

「(40㎡未満住戸-30戸)×2分の1」以上を平均50㎡以上の住戸

台東区 条例 10戸以上の集合住宅 25㎡ ・15~49戸で高さが40㎡以下の場合、3分の1以上を40㎡以上の住戸

・50~99戸または高さが40㎡を超えるもの場合、3分の1以上を40㎡以上の住戸かつそのうち9分の1以上を50㎡以上

・100戸以上または高さが50㎡を超える場合、2分の1以上を40㎡以上の住戸かつそのうち4分の1以上を50㎡以上、かつそのうち20分の1以上を75㎡以上の住戸

中央区 条例 10戸以上の集合住宅 25㎡ 40㎡以上の住戸の合計床面積が全体の3分の1以上
千代田区 指導要綱 4階建て以上で30㎡以下の住戸が10戸以上の集合住宅 25㎡ 総戸数が20戸以上の場合、40㎡以上の住戸の面積の合計が全体面積の3分の1以上
豊島区 条例 3階建て以上で15戸以上の集合住宅 20㎡ なし

※30㎡未満の住戸が9戸以上の集合住宅について、1戸あたり50万円を課税する

中野区 条例 3階建て以上で12戸以上の集合住宅 25㎡ 「(総戸数-11戸)×2分の1」以上を40㎡以上の住戸

※環境配慮住宅の場合、5分の1に軽減措置あり

練馬区 条例 30㎡未満の住戸が20戸以上の集合住宅

(40㎡未満の住戸が30戸以上)

25㎡ なし

(10戸以上の55㎡以上の住戸)

文京区 条例 40㎡未満の住戸が10戸以上の集合住宅 25㎡ 総戸数15戸超の場合、「(総戸数-15戸)×2分の1」を40㎡以上の住戸
港区 条例 37㎡未満の住戸が7戸以上の集合住宅(50㎡以上の住戸が総戸数の4分の3以上ある場合は除く) 25㎡ (商業地域内は総戸数の2分の1未満は20㎡) 総戸数30戸以上の場合、

  • 商業地域は「(総戸数-29戸)×10分の1+1戸」以上を50㎡以上の住戸
  • その他の地域は「(総戸数-29戸)×5分の1+1戸」以上を50㎡以上の住戸
目黒区 条例 3階建て以上で40㎡未満の住戸が10戸以上の集合住宅 25㎡ 40㎡未満の住戸が30戸超の場合、「(40㎡未満住戸-29戸)×2分の1」以上を40㎡以上かつ平均55㎡以上となる住戸

※条例は区が制定しているもので法的な効力を兼ね備えておりますが、指導要綱はあくまでも「指導」の為法的効力はありません。しかし、従わなければ建築確認が下りないなどのリスクもあるので半強制的な部分もあります。



経済状況

 

 

バブルって聞いたことあるよ

 

 

ざわ
景気の良かった時代だね

 

 

その後、崩壊しちゃったんでしょ

 

 

ざわ

いろんな時代があって今があるんだね

 

 

ざわ
どんな経済の動きがあったのか見てみよう

 

高度経済成長

日本経済が戦後1954~1973年の約19年、飛躍的に成長を遂げた時期。

1950年代の朝鮮戦争特需から始まり、1960年代には東京オリンピックの開催やベトナム戦争、1970年に開催された大阪万博などによる特需があり、1968年に国民総生産(GDP)がアメリアに次いで世界第2位となった。

 

1973年10月の第4次中東戦争をきっかけに原油価格が上昇し、オイルショックに陥ったことで高度経済成長は終焉を迎えた。




バブル景気

バブル景気は、1980年代終盤から1990年代初期までの数年間に日本で起こった、資産価格の上昇と好景気、及びそれに付随して起こった社会現象を指す。

実体経済からかけ離れたような資産価格で一時的に大幅に高騰し、その後急速に資産価格の下落が起こる様子から、中身のない泡がふくれてはじける様子から命名された。

 

不動産投資の話をちょっとだけ。

この頃の不動産は、購入して売れば必ずと言っていいほど利益が出た。

不動産を売れば儲ける、そんなことが主婦や低所得者にも響き、不動産に手を出す人が増えたのも事実。

さらにはこの頃の金融機関は、主婦や低所得者にも無条件で融資をしていたくらい、不動産に対する危機管理は無く、青天井に上がっていくものだと勘違いをしていた。

最終的には誰かがババを掴む形になるのだが、当時は殆どの人間がそんな日が来るとは思ってもいなかっただろう。

 

バブル崩壊

その名の通り、バブル経済が崩壊すること。

1991年に起こった現象である。

借金を抱えて路頭に迷うもの、借金を返せなくて自殺するものが増えていった。

殆どの家庭の生活水準が下がったと言っても過言ではないだろう。

 

ちなみに、私の家ではおかずが4~5品あったおかずが急に1品に、お菓子もなくなったりと子供ながらに「あれっ、変だな」という感覚になったのを覚えています。

今考えると、ちょうどバブル崩壊の年とリンクしますので、そういう事だったんだと思います。

その後、「就職氷河期」や「土地価格の下落」など、日本経済の停滞が長期化することとなり、平成大不況、失われた10年に突入して行くこととなります。




金融ビッグバン

金融ビッグバンは、日本で1996年から2001年度にかけて行われた大規模な金融制度改革を示す経済用語。

この時期に銀行など金融機関の「護送船団方式」を崩壊させるような改革が進行したことから、これらの時期を分けて、2001年度までは「第1次」、2002年以降を「第2次」と分けて示す事もあります。

1986年にイギリスのロンドン証券取引所で行われた証券制度改革が「ビッグバン」と呼ばれたことにちなんでおり、「日本版ビッグバン」とも言われています。

背景として、経済の成熟化(経済成長の鈍化)及びバブル崩壊によって、1990年代に入り空洞化しつつあるとされた日本国の金融市場をニューヨーク、ロンドンと並ぶ国際市場として、地位を向上させ日本経済を成長させる狙いがありました。

 

そしてもう一つ、世界2位とも言われていた日本の個人金融資産は約1200兆円に及び、その個人金融資産を効率的に使わせる為に、消費者目線に立つ改革を行い円滑に資金を回していくことが狙いでした。

高齢化社会が問題視される今も尚、貯蓄から投資へシフトさせる動きは続いております。

 

ミニバブル

2005年から2008年のリーマンショック前までの時期を示す。

ファンドにより集められたお金を不動産に投資し、そこから得られる賃料収入・売却収益を投資家に還元する手法が活発におこなわれ、1990年代のバブル期と違い、土地神話が崩壊した現在では利回り計算に基づいた価格算定方法により価格判断が行われるようになっており、不動産買取合戦になっても不合理なまでの高騰はしないと思われていました。

しかし、不動産ありきというよりも、投資家からの資金ありきで不動産を買っているような節もあり、好景気・低金利・資金余り→ファンドに資金→余っている資金を何か投資しないといけない→他のファンドを含む不動産投資家と競合→不動産価格高騰という流れになった。



リーマン・ショック

2008年9月15日に、アメリカの投資銀行であるリーマン・ブラザーズが破綻した出来事が、世界的金融危機(世界同時不況)の引き金になったことを表す。

 

2007年のサブプライムローン(サブプライム住宅ローン危機)問題に端を欲した米国住宅バブル崩壊を動機に、多分野の資産価格の暴落が起こっていった。

その影響でリーマン・ブラザーズも負債総額64兆円という史上空前の倒産劇を繰り広げた。

 

日本はサブプライムローンにあまり手を出していなかったため、金融会社では大和生命保険が倒産したものの直接的な影響は軽微であった。

しかし、経済の冷え込みに伴う世界的な消費の落ち込みや、金融不安で各種通貨から逃げた資金が日本円に集まり超円高に振れるなどそれまで支えていた輸出産業に大きなダメージを与え、結果的にリーマン・ショック以降に最も衰えたのは日本であった。

 

ちなみに、サブプライムローンとは、低所得者向けの住宅ローンで、審査が緩い代わりに金利が高いという商品。

仕組みとしては、当初数年間は低い金利で設定をし、数年後住宅価格が上がったところでまた別の低い金利の商品に切り替えるというようなシステム。

しかし、利上げや住宅ブームの沈静化により住宅価格が値下がり始め、支払いの延滞や焦げ付きが徐々に増えて来てしまったということ。

いつの時代も、上手い話しには必ず落とし穴が待っているという事を忘れてはいけないですね。




 

耐震偽装問題

2005年11月17日に国土交通省が、姉歯秀次元一級建築士が、地震などに対する安全性の計算を記した構造計算書を偽造していたことを公表したことに始まる、一連の事件のことである。

一連の耐震偽装事件は発覚当初は耐震強度偽装が組織的ともみられ、建築会社及び経営コンサルタント会社による組織的犯行と当初報道されていたが、公判では「姉歯元一級建築士による“個人犯罪”」と結論づけられた。

東京地方裁判所は姉歯元一級建築士に懲役5年、罰金180万円の実刑判決を言い渡した。

 

当時の私たちの会社も、関わっていたわけではないのですが、全ての物件に耐震偽装がなかったかチェックをし、そのチェックに数百万円の費用を投入せざるを得なかったということがありました。

全く関係のない会社まで巻き込むこの事件は、不動産業界でも相当なマイナスイメージになってしまいました。

 

マーケット編はこの辺りで。

次回は、ローン編。

乞うご期待!




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