【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資③建物管理

おはようございます、ざわちゃみです。

今回は、建物管理編。

賃貸管理に比べると、あまりイメージのない言葉かもしれません。

ただ、実は思ったよりも身近に存在しているのが建物管理。

一歩ずつ、見ていきましょう!

 

ちなみに、前回の記事はこちらから、

 

【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資②賃貸管理

 

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建物管理とは?

 

建物管理って聞いたことあるけどよくわからないなぁ。

 

賃貸管理とはちがうのかなぁ。

 

ざわ

建物管理と賃貸管理は別物だよ!

 

ざわ
少しずつ、解説していこう!

 

 




建物管理とは、建築物を使用し、維持・管理するために、清掃・点検・修繕などの各種業務を行うこと、またはそれを請け負う事業のこと。

ビルメンテナンス 、ビル管理とも言われており、略称はビルメン

建物管理を請け負う会社の具体的な役割などは、以下の通り。

 

建物管理会社の役割と目的

 

本来、マンション管理業務は管理組合が担当しますが、業務には「専門性」「継続性」「確実性」が要求されます。

管理組合の役員は、他に職業を有していることが通常であり、管理業務に専念することは難しいのが現状です。

こうしたことから、多くのマンションでは建物管理会社に建物管理業務を委託しております。

 

建物管理会社に委託する業務

 

管理組合が管理会社に委託する業務はマンションによって異なりますが、国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」ではこれを「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備管理業務」に区分しています。

 

「事務管理業務」:出納業務・会計業務・管理運営業務

 

「管理員業務」:現地駐在スタッフによる受付・点検・立会業務

 

「清掃業務」:マンション共用部分の日常清掃・定期清掃など

 

「建物・設備管理業務」:マンションの設備や機器の日常点検・保守業務など



管理組合とは

 

管理組合って言葉は聞いたことあるけど、具体的には何をするのかなぁ??

 

所有者による所有者の為の管理組合

 

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)では、分譲マンションなどの区分所有建物の所有者は、全員で団体を構成し、その団体の意思に基づき、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うものとしています。

この団体を一般的には「管理組合」といいます。

マンションを購入して複数の区分所有者が存在し、区分所有関係が成立すれば、管理組合は当然に成立します。

つまり、管理組合とは区分所有者による団体であるため、マンションを購入したオーナーは区分所有者となったときから、その意志に関わらず管理組合員となります。

また、マンションに居住しなくても組合員の資格には影響せず、賃借人などの占有者は区分所有者ではないので組合員になることは出来ません。

 

管理組合の組織

管理組合では総会が最高意思決定機関であり、その総会で決議された事項を執行する期間として理事会があります。

また、管理組合は管理組合員の中から役員を選任し、規約で規定された業務及び総会で決まった管理業務の執行を担当する理事と、管理組合業務の執行状況などをチェックする役割である監事を置くことが一般的です。

 

理事会とは

理事会とは管理組合の業務執行機関です。

理事会は管理組合員の中から選任された複数の理事によって構成され、総会における決議事項の実施や管理規約で定められた業務などをおこないます。



管理組合会計

 

管理組合にもお金は関わって来るんだよね?

 

ざわ
その通り、特に修繕費は皆さんもイメージあるんじゃないかな?

 

 



管理費と修繕積立金

マンションを適切に維持管理する為に、オーナー(区分所有者)は、管理組合に管理費と修繕積立金を支払う義務があります。

建物管理に係る費用は、管理組合員全員で負担します。

 

管理費

管理費は、マンションの日常運営に必要な費用で、内容はマンションによって異なります。

主に、マンションの敷地や共用部分、設備、機器類などの維持管理や管理組合の運営の為に使われています。

その他の使い道としては、共用部分の水道光熱費・共用部分に係る損害保険料・通信費(電話料・郵便切手)・諸設備の保守点検費用・建物および敷地内の清掃費・補修保全費・消耗備品費・管理委託費・その他の諸経費。

 

修繕積立基金

修繕積立基金とは、中長期の計画に基づいた建物や設備の維持管理に必要な費用です。

将来の大規模修繕工事のための準備金として積み立てられ、管理費とは別に保管運用されます。

 

長期修繕計画

長期修繕計画とは、マンションで使用している建築資材・設備の耐用年数や修繕周期を検討し「いつ頃」「どの箇所を」「どの程度」「どのくらいの費用で」修繕するかをまとめた計画の事で、25年程度以上の長期的な視点に立って作成されます。

マンションの資産価値を守り、安全で快適なマンションライフを送り続けていくためには、長期的な修繕計画が必要不可欠です。

 

主な修繕工事と修繕する周期の目安

鉄部塗り替え:3~5年程度

給排水ポンプ修繕・取り替え:5~8年程度

外壁塗り替え・修繕:10~13年程度

屋上防水:10~15年程度

給水管改修:20年程度

 

重要な資金計画

管理組合では、大規模修繕工事などの実施の際に費用が不足しないようにするため、毎月修繕積立金を積み立てています。

そのため長期修繕計画では、修繕積立金の増額や工事一時金の負担も含めた資金計画を立てておく必要があります。

 

建物管理に関しては、この辺で。

次回は、建物の構造に関して。

 




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