【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資②賃貸管理

【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資②賃貸管理

おはようございます、ざわちゃみです。

前回の記事はご覧になって頂けたでしょうか?

まだ、ご覧になっていない方はこちらから!

 

【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資①業界編

 

今回は、賃貸管理編。

持ち家や実家住まい以外の方であれば、部屋を借りている(つまり賃貸)と思いますので、その辺りでも役立つ情報はあると思います。

意外に知らなかった事もあるかもしれませんので、為になったよ!という方がいらっしゃいましたらポチッとお願いします。

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賃貸管理会社の役割

 

 

ところで、賃貸管理会社って一体どんな会社なんだい?

 

ざわ
賃貸管理会社の主な役割は、以下の通り。

 

 

 

①入居者の募集:いろいろな賃貸店舗や仲介業者に物件情報を提供し、入居者の募集をします。

②入居退去手続き:入居時の契約、退去時の立会い等、面倒な手続きをオーナーに代わって行います。

③賃料の回収および送金:オーナーに代わって、毎月の賃料を入居者から回収し、その賃料をオーナーの口座に送金します。

④未回収賃料の督促:入居者からの賃料の支払が滞った場合、オーナーに代わり督促を行い、未回収賃料を回収します。

⑤契約更新:契約更新の手続きをオーナーに代わって行います。

⑥入居者管理:入居者からのクレーム対応・設備不良等での現地対応などを行います。

 

簡単に言ってしまえば、オーナーの日常生活において煩わしい業務を担っている会社ということ。

例えば、仕事をしているオーナーが賃貸が空いたからといって自分で仲介業者を回って「賃貸空いちゃったんでつけて下さい」なんてやってられないですよね?

そういったことをやるのが、賃貸管理会社とでも覚えておきましょう。

 




管理形態

 

では、単に賃貸管理を任せると言っても実は契約形態は様々なものがあります。

 

では、一体どんな契約形態があるんだい?

 

 

ざわ
いくつかのパターンを見ておきましょう。

 

 

賃貸管理委託契約(集金代行契約)

 

手数料をもらい、賃貸管理業をオーナーに代わって行う契約を指します。

手数料は賃料の3~5%程度、もしくは一律数千円と決めているところもあります。

サービスの内容や幅、信用度によっても金額は変わってくるでしょう。

オーナーの日常生活に負担をかけることなく、管理業に係る全ての業務(入居者の募集、更新、退去立ち会い、賃料回収及び送金、延滞の催促、クレーム及びトラブル対応など)を円滑に行う事ができるので、知識や経験が無くても安心して任せられます。

なお、解約時には少し注意が必要!

多いケースでは、6か月前予告など解約までに長期間かかるケースがあります。

その場合ですと、少なくとも6ヶ月分の手数料はかかってきてしまうので、管理を別の会社に変える場合や自分でやる場合などは、注意が必要です。

中には、解約にかかる手数料を負担するので管理を変えて下さいと言ってくれる会社もありますので、交渉してみる価値はあると思います。

 

建物借上契約(家賃保証契約)

 

管理会社がオーナーのお部屋の借主、賃借人となり、家賃収入の10%~15%の程度の手数料をもらって管理を代行する契約になります。

この契約の場合、入居者がいなかった場合でも家賃が発生する為、オーナーとっては安定した収益が確保できる契約と言えます。

しかし実際には、東京都心部では特に賃貸需要が堅調なため、建物借上契約(家賃保証契約)で運用をされている方は少ないです(手数料がもったいないから)。

 

 

ざわ
わかりやすく、解説してみよう!

 

 

 

例えば、賃貸管理委託契約が3%で、建物借上契約が15%だったとします。

賃料が月10万円、賃貸がついていれば年間で120万円になります。

賃貸管理委託契約では、120万円×3%=3.6万円の手数料を払うことになります。

一方で建物借上契約の場合では、120万円×15%=18万円の手数料を払うことになります。

ですので、満室稼働であれば断然賃貸管理委託契約の方がお得です。

もっと言うと、1ヶ月賃貸が空いたとしても

3.6万円+10万円=13.6万円となり、

建物借上契約よりもお得なのです。

 

これは、特に東京都心部の単身者人口の割合と供給戸数のバランスにも関係する内容なので、この話題はまた、次回以降に掘り下げていきます。

 

管理内容は、賃貸管理委託契約とあまり変わらないです。契約期間は一般的に2~5年間で、その後は、契約の更新毎に賃料の見直しがあり、査定賃料に対しての保証となります。

契約の途中解除に関しては、賃貸管理委託契約と同様に、6か月前予告など解約までに長期間かかるケースもありますので、契約書をチェックしましょう。



賃貸用語

 

賃貸の用語ってたくさんあって難しいよ。

 

ざわ
そんなことないよ、いくつか知っている用語で解説してみるね!

 

 

 

建物賃貸借契約

賃貸人(貸す方、オーナー)と賃借人(住む人、入居者)との間で、締結する契約書を指します。

契約期間は2年間。更新については通常、3ヶ月程度前から電話や手紙などで意思確認を行い、更新日の2カ月前までには更新の有無を確定します。

即時退去を望む場合は、2か月前予告のケースで通知日より2ヶ月分の家賃を入居者からもらえれば即時可能になります。

ちなみに、2年毎の更新時に発生する更新料は家賃の1ヶ月分となる事が多いです。

 

賃料(家賃)

入居者が入居する事の対価としてオーナーに払うもの。

まぁ説明は不要ですね。

 

ざわ
一つだけ、為になる補足を。

 

 

 

 

よく見かけるもので、賃料85,000円(管理費15,000円)というものがあったりします。

入居者側からすると、払う金額は100,000円です。

では、何故このような表記にするのか?

表向きは、管理費という形で共用部分にかかる費用などを入居者から徴収しているという理由です。

しかしこれは、あくまでも表向き。

本当の狙いは、賃料を85,000円という表記に出来る事にあります。

 

どういう事かというと、最近は自分自身で賃貸物件を探してくる入居者がほとんどです。

ネット上でも、賃貸の検索に関してはすぐに出来るような時代です。

自分の条件にあった部屋を探すべく、条件を入力するのですが、ここで先程の賃料の表記が活きてきます。

 

例えば、

①賃料85,000円+管理費15,000円

②賃料100,000円(管理費込)

という2つの表記があったとします。どちらも同じ物件で入居者からすると、払う金額は100,000円で同じです。

 

仮に、Aさんが賃貸を探そうとして賃料設定を9万円までと設定した場合、は検索条件に引っかかりますがは引っかかりません。

こういった形で、数多く賃貸を探している人の目に触れることを目的として、管理費を別に設定しているケースが多いです。

 

厳密に言うと、検索条件で管理費込・別は選べたりしますし、仲介手数料や敷金・礼金は賃料を元に算出するので、そのあたりも違うと言えば違うのですが、やっぱり一番の目的は一人でも多くの検索に引っかかるよう別々にしているのです。

100,000円の賃料だとちょっと高くて住めないなと思っている人も、賃料85,000円+管理費15,000円なら住んでもいいかもと思ってしまうのも、人間の脳みそのトリックなのかもしれませんね。

 




礼金

契約締結時に、入居者がオーナーに対して支払う対価・お礼。

昔は、下宿やアパートの大家さんに親御さんが「子供の事をお願いします」という気持ちで払っていたのものだそうです。

ただし、最近では、入居者の募集をした賃貸仲介業者へ広告料や、入居がつきにくい物件のフリーレント代として礼金が使われるケースが多いです。

 

賃貸仲介会社は、仲介手数料のみならず広告料等で売り上げを立てていますので、もし、礼金2ヶ月分の部屋ばっかりを進められたあなた!

完全にカモられてますよ!

敷金

敷金は、賃料の1~2ヶ月分を入居者から預かるもの。

入居者が退去する際の原状回復や、入居者が賃料を延滞したときなどの家賃の補てんに使われます。

 

ちなみに、原状回復に関しての捕捉。

入居者の故意・不注意・過失による損傷・汚損などについては原状回復の義務を課すことが多く、自然損耗や通常の使用で損耗した個所はその義務を負わない場合が多いです。

壁紙やエアコンのフィルターなど経年劣化により入居者負担にならない場合もありますので、キレイに使っているのに高い?と思ったら自分で調べてみる事もしてみましょう。

原状回復を管理会社の指定ではなく、別の業者に頼むことが可能な場合もありますので。

退去時の精算で敷金に余剰がある場合は、精算後、入居者に返還されますので、部屋は出来る限りキレイに使いましょう。



保証会社

 

現代では核家族化が進み、親族に対して連帯保証人を頼みづらい風潮となりつつあります。

家賃保証会社が取り扱う業務は、賃貸借契約の際に求められる親族等の連帯保証人に代わり、つまり手数料を得ることによって第三者が連帯保証人となるサービス。

入居者に債務不履行(賃料の滞納など)があった場合にはオーナーへの賃料の立替払いをするもので、これを「代位弁済」という。

その代わり保証会社は、「代位弁済」した分を入居者から取り立てなければならない。

 

保証会社を使うメリットとしては、オーナー側は賃料の滞納リスクが減る・入居者側は連帯保証人を探さなくていい

逆に、デメリットとしてはオーナー側も入居者側も同じで手数料がかかるため入居を決めづらくなる。

 

保証会社もいざとなったら自分たちが損を被る可能性もある為、審査は慎重になるケースもあります。

保証料の金額も賃料の0.5~1ヶ月分とバラバラ、審査基準も書く保証会社によって全然違います。

 

火災保険

 

賃貸契約の際、必ずと言っていいほどつくのが火災保険。

訳も分からず、契約をしている人も多いのではないでしょうか?

 

本当に必要なモノ?

 

 

保証の額や、金額は適正?

 

 

実は、民法の「失火責任法」では、失火者に「重大な過失」がなければ、損害賠償責任を負わせないことになっています。

ここでいう「重大な過失」とは、例えば、タバコを吸って火を消さずに放置して捨てた結果、出火したとか、揚げ物をしている最中にその場を離れて出火してしまったケースなど。

なので、入居者が基本的には損害賠償責任を負わないのですが、原状回復の際にはその責任が出てきてしまうのです。

また、他の失火者が原因で自分の財産が燃えてしまった場合も、その失火者に損害賠償責任を負わせることは出来ないので、一般的に火災保険に入るのです。

一般的に、皆さんが入っているのは「家財保険」と「借家人賠償責任保険」の二つとなっています。

 

家財保険」は、所有する家具家電などの損害を補償するもの。

補償される損害原因は、火災・落雷・爆発・水害・水漏れなどが主な対象で、家財や現預金の盗難も対象となるのが一般的。

このほかにも、被害にあった場合に、使えなくなった家財を片付ける費用なども含まれることもあります。

要するに、「自分の財産を守るために入る保険」と考えましょう。

 

借家人賠償責任保険(特約)」は、逆に、大家さんのために入ると考えればいいでしょう。

火災や爆発、漏水などによって借りている部屋に損害を与えてしまったときに、原状回復するための費用を補償するというもの。

一般的には家財保険の特約という形で契約することになります。

 

補償対象は、あくまでも自身が借りている部屋に損害を与えた場合に限られるので、例えば自分が火事を起こして、隣の建物に損害を与えた場合は、この保険(特約)では補償されません。

火災で隣家に損害を与えてしまう場合などに備える保険は、「個人賠償責任保険(特約)」。

この補償内容は多岐にわたっており、水漏れで階下の部屋に損害を与えた場合などにも補償金が支払われます。

自動車保険や損害保険の特約として加入することが多いので、すでに加入している保険があればチェックして、補償が重複しないように気を付けましょう。

 

賃貸管理編はとりあえずこの辺りで。

次回は、建物管理編。




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