【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資④建物に関して

おはようございます、ざわちゃみです。

失敗しない不動産投資シリーズも今回で第4弾!

今回は建物について、身近にあるけど意外に知らないことなんかも載せてありますので参考にしてみてください!

ちなみに、前回の内容はこちらから、

 

【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資③建物管理

 

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坪・㎡・畳

 

 

よく何坪とかって耳にするけど実際のところ良く知らないなぁ。

 

㎡とか言われてもイメージが湧かないなぁ。

 

ざわ
なるべくわかりやすく説明してみるね!

 



広さ・面積

不動産の広さ・面積を表す単位で、坪・㎡・畳と言った単位が頻繁に使われます。

 

1坪=3.3058㎡

1㎡=0.3025坪

 

という数値になるのですが、不動産業に携わっていない方は何のことやらといった感じでしょう。

パチスロで例えるなら、リール制御で何コマ滑ってこの出目が止まったらなんちゃらかんちゃらみたいに説明されても的な感じです。

 

ゲチェナでリーチ目!!みたいに分かり易い方がいいですよね(^o^)丿

 

まず、1坪は畳2枚分と考えると想像しやすいと思います。

一人暮らしの方が住む1Rマンションはおよそ25㎡くらいものが多いので、坪に直すと約7.5坪、畳にするとおよそ15枚分です。

 

 

実際に、図で見てもよくわかりませんね(^_^;)

まぁ、1坪は畳2枚分という事くらい覚えておきましょう!

 



坪単価

1坪当たりの価格のこと。

物件価格を、延床面積(坪数に換算した数値)で割ったもの。

計算式は、物件価格÷坪数=坪単価

 

なんで、こんなものを算出する必要があるかというと、周辺相場やこのエリアではこれくらいの坪単価というものを知っていると、そのエリアでの基準の価格がわかるからです。

まぁ、不動産会社でない限りあまりなじみはない表現だと思います。

試しに、計算でもしてみましょう。

 

 

例題.

A地区の物件:物件価格3000万、7.5坪

 

B地区の物件:物件価格2500万、6坪

 

この2地区の物件を比べてみると、A地区の方が物件価格が高いです。

 

しかし、坪単価を算出してみると、

A地区の坪単価は400万円、B地区の坪単価は416.6万円。

つまり、坪単価はB地区の方が高くなるのです。

要するに、B地区の方が1坪当たりの面積に対する価格が高い=資産価値も高いという事になります。

 

物件価格が高いから資産価値も高いという事が、必ずしもイコールにはならないという事です。

ちなみに、都心の一等地である青山なんかですと、1坪400万円なんてこともあります(H30.7月時点)。

先程の1Rマンションの平均である25㎡・畳15枚分の部屋を作ろうとすると、

7.5坪×400万円=3,000万円という金額になります。

 

1Rマンションが3,000万円です。

あくまでもコレが仕入れ値なので実際に購入する方は、さらに利益分やらその他諸々が乗って4,000万円近くになるでしょう。

 

それでも売れるのが、都心の不動産の魅力でもあるんですけどね!

その話は、おいおいしていきます!



建物構造の種類

 

建物の構造ってコンクリートってだけじゃないの?

 

ざわ
もちろん、具体的に見てみよう!

 



RC造

「Reinforced Concrete」「鉄筋コンクリート構造」という意味。

鉄筋とコンクリートによって、柱・小梁・大梁・スラブ・壁を造り、すべての部分を一体化した構造のこと。

鉄筋コンクリートの部材は、引っ張る力にも、圧縮する力にも強いので、地震に対する安全性が高い構造になります。

また、すべての部材がコンクリートで一体化され、部材同士の接合部は剛であるので、建築学上の「ラーメン構造」となっています。

 

SRC造

「Steel Reinforced Concrete」「鉄骨鉄筋コンクリート構造」という意味。

鉄筋コンクリートに、鉄骨を内臓させた建築構造。

比較的小さい断面で、強い骨組を作ることができ、粘り強さもあるため、高層建築に多用されています。

 

ラーメン構造

柱と梁で建物の荷重を支える構造形式で、柱と梁が接合する部分が変形しにくい「剛接合」となっているものです。

鉄筋コンクリート造、鉄骨造で、用いられ、中高層マンションで用いられることが多く、住戸内は比較的大きな部屋を作ることができます。

 

S造

「Steel」「鉄骨構造」という意味。

建築物の躯体に鉄製や鋼製の部材を用いる建築の構造のこと。



建物の種類について

 

マンション・アパートは知ってるよ!

 

ざわ
その他にもいくつか呼び名があるから見てみよう!

 

 

 

マンション

中高層の集合住宅で、いわゆる鉄筋コンクリート造の建物で、防音耐震性に優れています。

一般的に高価なので、分譲方式が殆どです。

高級分譲マンションで1億を超えるマンションを億ションと呼んだりします。

 

アパート

マンションに比べると低層な集合住宅で、木造や軽量鉄骨造の建物が多く、マンションと比較すると防音耐震性は劣ります。

マンションよりは安価な事から、分譲というよりは棟ごと取引される事が多いです。

 

コーポ

コーポラスの略で、鉄筋の集合住宅という意味です。

 

ハイツ

高台(英語で高いのheigh)に立てられた集合住宅という意味です。

 

メゾン

フランス語で住宅の意味です。

 



間取り

 

1LDKとかだよね!

 

ざわ
そうだね、じゃあLDKって何の略かな?

 

えっと、えっと・・・

 

ざわ
意外と知らないよね、具体的に見てみよう!

 



1R

1R(ワンルーム)は、居室が一つで、独立した(区切られた)キッチン(台所)が存在しない部屋の事です。アパートと呼ばれる建物に多いタイプの部屋です。

 

1K

1K(ワンケー)は居室が一つで独立したキッチンが存在するタイプの部屋の事です。部屋の数は基本的に一つで、

キッチンと居室がドアで区切られています。

*1Rと1Kの違いはキッチンがドアで区切られているか否かです。

 

1DK

1DK(ワンディーケー)は居室が一つでダイニングキッチン(食堂)が別に存在するタイプです。見た目の部屋の数は二つになります。

寝食を別にする間取りと言えば、イメージがわくかもしれません。

 

1LDK

1LDK(ワンエルディーケー)は基本的に1DKと同じく二部屋でリビングダイニングキッチン(食堂兼居間)が存在するタイプです。DKとLDKの違いは一般的には広さ(LDKのほうが広い)で区分されていますが、厳密な区分は無く、おおよそ10畳前後からLDKと呼ばれる事が多いようです。

*K、DK、LDKの区別に関する厳密なルールはありませんが、Kは台所のみ、DKは寝食を別にする、LDKはさらにくつろぐ為のスペースがあるというイメージです。

 

一般的に、同一地域で築年数が同じぐらいであれば、

面積  1R < 1K < 1DK < 1LDK

金額  1R < 1K < 1DK < 1LDK

となります。

 

今回の建物編はこのあたりで終了。

次回はいよいよ投資商品編、本題ですね。

乞うご期待!!



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