【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資⑧ローン

【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資⑧ローン

おはようございます、ざわちゃみです。

 

課長が語る真実シリーズ、今回で8回目を迎えました。

8回目のお題はズバり、「ローン」

住宅ローン、マイカーローン、カードローン、キャッシングなど、意外と身近な存在のローンについて掘り下げてみました。

簡単なものから複雑なものまでありますので、リラックスしてご覧下さい。

前回の記事はこちらから、

 

【現役経理課長が語る真実】失敗しない不動産投資⑦マーケット

 




ローンの仕組み

 

元金

「元金」とは、ローン締結時に借りた元のお金のこと。

そのまんまですね(笑)

つまり1000万円のローンを組んだ場合には、1000万円=元金となります。

住宅ローンの場合、「元金」とは借入した融資金額そのものを指します。

 

金利

「金利」とは、元金に対する利子の割合を指すもので、「利率」とも呼ばれています。

住宅ローンの金利には、融資時点であらかじめ将来にわたる金利が決定される「固定金利型」と、融資後の市場金利の変動に応じて一定ルールの下で融資金利も変動する「変動金利型」がある。

また、金利を一年当たりの割合で示したものを「年利」と言ったりします。

金利に対して払う金額のことを「利子」や「利息」と言います。

元利均等返済

「元利均等返済(がんりきんとうへんさい)」とは、毎月の住宅ローン返済額について、毎月の返済額(元金+利息)が均等になるように返済する住宅ローン返済方法のことを指します。

要するに、毎月の返済額が一定額となります。

メリットは、返済額が一定なので支出の計算などの生活設計を立てやすい・当初の返済額を低く抑えられる、といった点が挙げられます。

デメリットは、返済期間が同じ場合、この後紹介する「元金均等返済」より総利息額が多くなってしまう。

元金均等返済

「元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)」とは、毎月支払う元金部分を一定額にした上で、借入金額の残高から利息を計算し、その合計額を毎月返済する住宅ローンの返済方法の一つ。

元利均等返済と違って返済金額は毎月変わり、結果的に最初の返済額が最も高く徐々に返済額が減少していく返済方法となります。

メリットは、返済期間が同じ場合、元利均等返済より総利息額が少ない・一般的に子供の養育費がかかる時期に返済が楽になる、といった点が挙げられます。

デメリットは、当初の返済額が大きいのでその分負担が大きくなる。



長期プライムレート

 

噛み砕いてみてみると、「長期」は1年以上の借入のこと、「プライムレート」とは最優良の貸出利率のことを示しています。

つまり、長期プライムレートとは金融機関が(超優良)企業に1年以上の融資を行う場合の最低金利のことです。

最優良の貸出利率なので基本的にその利率で借り入れが出来るのは、上場企業などの超優良企業だけ。

一般的な中小企業は、この長期プライムレートを軸として、それぞれの会社の評価や信用リスクに応じて一定の利率が上乗せされた金利で資金調達することになります。

日本銀行では、みずほ銀行の長期プライムレートを掲載しておりますので、基本的に長期プライムレートと言えば「みずほ銀行が長期貸付を行う際の最優良貸出利率」とでも思っておけばいいでしょう。

 

特長としましては、金融機関の「5年物普通社債」の発行利率に基づいて決定されますので、日本の国債市場の影響をモロに受けます

日本の債券市場は日々変動していますので、長期プライムレートもその変動に合わせて上下します。

要するに、長期プライムレートは「変動が激しい」という特徴があります。

また、債券市場に敏感に反応するため、短期プライムレートに先行して動くという特色もあります。

長期プライムレートがわかれば、市場の最優先の金利レベルが分かる、金融市場の目安と言う意味で、株式や債券などのディーラーなども注目している指標なのです。

短期プライムレート

 

長期プライムレート同様噛み砕いてみてみると、「短期」は1年未満の借入のこと、「プライムレート」とは最優良の貸出利率のことを示しています。

つまり、短期プライムレートとは金融機関が(超優良)企業に1年未満の融資を行う場合の最低金利のことです。

 

短期プライムレートは、 長期プライムレートと違い、各銀行毎に各銀行の資金調達コストや市場の金利動向を基に決定されています。

よって、日本銀行にも最低値・最高値・平均値の3種類を掲載しております。

 

基本的に、短期プライムレートはほとんど変動はしませんが、長期プライムレートが上がって来たらそろそろ連動して上がるのかなぁといった感じは読み取れるかもしれません。




年間返済額

「年間返済額」とは、ローンの支払いにおいて、年間の総支払い額(元金+利息)の事を指します。

この場合のローンというのは、2回以上の支払いがある物すべてになりますのでリボルビング払いや、5回払いのローンも対象になり、1年以内に支払いが終了する物も直近の支払額に12をかけた支払額が年間返済額として見られます。

 

簡単な例題を見てみましょう。

月々支払:自宅100,000円・車30,000円・教育ローン20,000円

 

年間返済額:(100,000+30,000+20,000)×12=1,800,000円

つまり、年間返済額は1,800,000円ということになります。

 

返済比率

「返済比率」とは、年収に対して年間の支払い金額の比率の事を指します。

 

簡単な例題を見てみましょう。

年収1,000万円の方で、年間返済180万円の場合、返済比率は18%という事になります。

 

銀行の融資条件の中に返済比率が定められている場合は、その返済比率の中でしかローンを組めませんので、新たに借り入れる場合の年間返済額が返済比率を超えないように物件や借入年数を考えなければなりません。

例えば、投資用マンションの購入をこの方が検討している場合、検討している銀行の融資条件として返済比率30%までという条件があった場合は、

1,000万円×30%-180万円=年間返済120万円まで

という結果になりますので、月々の返済が10万円となるような返済計画の融資であれば可能であるという事になります。



総借入

「総借入」とは、現在の借入金の総額の事を言います。

住宅ローンや投資用マンションローンの他、カーローン、学資ローン、リフォームローン等借入をしているすべての総額になります。(クレジットカードの1回払いは除く)

 

簡単な例題を見てみましょう

 

自宅ローン3,600万円、車ローン180万円 、教育ローン240万円

総借入:3,600+180+240=4,020万円

となります。

 

各銀行により総借入は年収の○○倍まで借入が出来ますという事が決められており、それを超える借入は出来ないと言う事です。

例えば、先程から例題に出ている年収1,000万円の方の場合、銀行から年収の7倍までなら総借入OKですという条件の場合、7,000万円まではOKという事になります。

 



総括

 

例題の数字を基にすると、総借入7,000万円-現状総借入4,020万円=2,980万円までなら借りてもいいですよという事になります。

 

 

今までのトータルで考えますと、この年収1,000万円の方は、

 

2,980万円までの融資金で、月々10万円の返済になるようなプランまでなら融資をすることが可能ですよという事になります。

 

 

そして、このような返済比率や総借入といった諸条件は、住宅用のローンよりも投資用のローンの方が、目線は厳しくなっております。

そのため、不動産投資を出来る方は限られているというのが現状です。

そしてその審査さえ通ってしまえば、様々なメリットのある不動産投資が始められるということになります。

諸条件は銀行によって結構違いますので、比較する必要はもちろんありますが、一般的には審査が厳しい方が金利等が低く・審査が緩めの方が金利等が高くなる傾向はあります。

特に、住宅ローンのように30年程共にするものであれば尚更、真剣に考える必要があると思います。

 

ローンに関しては、とりあえずここまで!

 




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